美联储加息对房价影响明显 国内炒房者或遭殃

中华网2017-06-17 18:53

美联储加息本身并不是一个突发因素,但对市场往往会形成比突发事件还要难以修复的影响,主要的原因在于突发因素对整个市场造成的影响,主要停留在情绪层面,时间稍微往前跨一步,市场很快会恢复正常。美联储加息则不然,它就像给一个人身体里注入了一种慢性药,这种影响会随着身体活动量的增大,不断的释放到各个环节,最终从大脑至手指,都会受到刺激。

美元加息,意味着全球所有贸易和交易的成本都将出现上升,很简单的讲,就是美元这个全球不可或缺的商品,涨价了。我们知道,在一个国家经济层面,如果电价、油价、水价、地价等出现上涨,将会带动一系列生产成本的上升,而货币的“涨价”,对经济的影响比这些更为全面。

在过去三十年里,美联储总共启动了四次加息周期,这四个周期,对于全球各类市场的影响是不同的,虽然加息对于全球市场来说都是平等的,但鉴于很多市场处在不同的经济周期当中,其影响有着天壤之别。如果说美联储加息是一把枪,那么可以说这把枪是用来打出头鸟的。

美联储在1988年至1989年启动加息的时候,全球市场最大的泡沫是日本房地产市场。仅1986 年至1989 年,日本的房价飙升了两倍多,但随着美联储启动加息(1988年3月至1989年5月,美联储总计加息16次,联邦基金利率从6.75%上升了9.81%),美元迅速回流,国际资本开始在日本市场获利撤离,1990年开始,日本房产泡沫破灭,房地产经济开始全面崩溃,日本 21 家主要银行宣告破产,产生 1100 亿美元的坏账。

1994年至1995年美联储加息的背景除了通胀因素,更主要的是需要降低美国负债成本和维护美元信用。1994年的时候,美国十年期债券收益率从略高于5%升至8%,以美元计价的黄金价格有重新进入牛市的兆头,在加息之前不到两年的时间里,金价摆脱了长达五年的熊市,两年里上涨超过25%。

由于对通胀的担忧更加明显,美联储将利率从3%提高至6%,使通胀得到控制,债券收益率大幅下降。以美元计价的黄金价格刚有起色,便再次进入了长达五年的熊市。

1995年至1999年,国际金价大跌接近40%。以至于在1999年的时候,为了避免各国央行抛售黄金将金价彻底打垮,欧洲央行、英格兰银行、法国央行、德国央行、意大利央行等11国签署了“限制售金协议”(协议国里没有美联储),这个协议规定在此后的5年中,签约国每年只允许抛售400吨黄金。

1999年至2000年的加息,刺破了互联网高科技领衔的资本泡沫,以至于直到15年后的2015年,纳斯达克指数才超越了2000年互联网泡沫时的记录。

2004年至2006年美联储的加息,给美国房地产市场来了一次“去杠杆”和“硬着陆”,也间接引发了2008年金融危机海啸。

纵观美联储过去四次加息,第一次冲击的是日本房地产,第二次是全球货币体系和黄金,第三次是纳斯达克互联网泡沫,第四次是美国次贷(房地产)。那么目前这一次受到冲击最大的,会是哪些市场呢?

近日,在美银美林对全球投资者的月度调查中,有84%的投资者认为美股是世界上被高估最多的资产,这创下了有史以来的最高记录,甚至比1999年美国科技股大泡沫时还多。

但相比美股,其实全球更为被高估的资产可能在中国市场,否则全球不会如此担忧中国的“去杠杆”问题。该调查显示,在投资者挑选出来的影响全球经济的重大事件中,中国的信贷紧缩位于榜首,近三分之一的投资者将此视作全球经济增长的最大隐忧。

中国信贷紧缩其背景有三个,一个是中国经济增速的放缓,外汇储备在过去两年大幅减少(总计减少超过8000亿美元),人民币贬值预期始终存在,如果持续大水漫灌,不仅难以刺激经济,还有可能制造资产价格泡沫和加大债务杠杆,爆发金融危机;第二个是美联储加息周期的启动,中国稳定人民币汇率的态度坚决,这就要求国内需要不断的推升利率来保持息差优势;第三个是中国为了抑制投机,引导经济脱虚向实,采取了“缩短放长”操作,短期流动性持续欠缺,一年期国债的收益率比十年期还高。

因此,中国在货币领域的政策,很难出现大的逆转,持续缓慢的紧缩是当前的一个重要趋势。刚刚中国人民银行公布数据显示,截至5月末,广义货币(M2)同比增长9.6%,增速分别比上月末和上年同期低0.9个和2.2个百分点,历史上首次跌破10%创最低纪录。要知道2009年的时候,M2增速曾达到过29.7%,是此时的三倍。

未来美联储加息的影响可能将集中在两个“出头鸟”领域,一个是美股,另一个就是中国市场,具体来说,可能是中国的房地产市场。

关于美股,以后有专门的分析,今天主要谈谈美联储对其他资产价格的影响,尤其是是对国内房价和股价的影响。

房价

美联储加息,以及未来可能的缩减资产计划,首先会冲击到全球最被高估的资产,中国房地产市场虽然并未像上个世纪九十年代初的日本,大量国际资本参与房价炒作,最终酿成断崖式下跌的风险,但也存在美联储加息的蝴蝶效应,更何况美联储并不是一只蝴蝶,而是一只鹰。

实际上如果仔细去分析中国房价走势,真正的持续性大涨,是在2008年之后,其中更为主要的原因是,美联储资产负债表的扩张,2008年后接近3万亿美元在很短的时间内释放到了全球市场,而中国作为最大的贸易顺差国,美元的膨胀也导致了基础货币的飙升,房地产就是从这个时候开始一发不可收拾的。美联储加息和缩表导致的投资者预期的改变,本身就是一个重大的风险。

目前研究中国房地产市场,具体数据是没有太大参考意义的,因为最基本的一个问题是,在美元流出欲望加剧,经济增速下滑,人口拐点已非常明显,整体消费和投资面临很多不确定的情况下,居民收入的预期增长是否能够支撑目前超过三百万亿市值的中国房地产市场;另外,假设中国的信贷大部分没有流入到房地产市场,购房需求会出现什么样的变化?

就像2006年的美国房地产市场一样,从正常的数据上你根本看不出来房价会出问题,因为受到信贷的刺激,需求源源不断的被创造出来,获得房屋抵押的机构,把房子视为最优的抵押物,投资者则把房子作为最好的投资选择,市场对这一切深信不疑,但整个链条也变得越来越脆弱。

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