房产税5年6发文均遭辟谣 公众预期由喜转忧

史无前例的调控厉 政“ 限 购 、限贷”如果仍不能阻挡房价快速攀升的脚步,房产税很可能会成为政府调控楼市的愤怒一击,业界此番预言恐怕将被应验。5月24日国务院公布的《关于2 0 13年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大房产税改革试点范围。发改委官员称,房产税扩容今年将有具体动作。

自2008年发改委提出房地产税制改革以来,已6次下发相关文件,房产税扩容的传言却频繁被辟谣,这次也被网友们戏称“狼又来了”,更有经济学 家董藩公开对赌政府“五年内不可能全面推出真正意义上的房产税,否则将辞去博导职务,并承认自己误人子弟”。房产税因何难产?多年传闻造成了怎样的影响?

“最大障碍是既得利益格局”

早在5年前,发改委《关于2008年深化经济体制改革工作的意见》指出,研究推进房地产税制改革。当时,业界解读开征房产税以改革现行的房地产 税制是必然趋势,随着发改委文件下发,房地产税收体制改革步伐或将加快。但国税总局有关权威人士旋即表态:“近两年内都不可能开征房产税。”

2010年11月,房产税有了开征时间表。财政部财科所所长贾康表示,预计最快会在2011年上半年开征房产税。随后“深圳将在2个月内试点开 征房产税”的传闻不胫而走,但深圳地税局很快出面辟谣称没有接到相关通知。结果是,2011年1月,房产税在上海、重庆开始试点征收。

这一试点伴随着巨大争议。赞成者认为开征房产税可打击炒房,实现财富的重新分配调整,反对者则多认为开征房产税属于重复征税,会将压力转嫁给购房者。著名经济学家郎咸平甚至断言用房产税压住火山口,将导致中国经济进一步衰退。

上月底,“扩大房产税改革试点范围”由国务院公布、发改委表态,似乎一切板上钉钉。但回看近5年,涉及房产税制的改革曾有6次中央发文,就房产税扩容有多次传闻再辟谣,这一次被网友们戏称是“狼又来了”。

房产税难产,引发业界多种猜测。客观条件、合法性、影响面等都被搬出来作为对此问题的解释,财政部财政科学研究所所长贾康坦言:“目前房产税改 革所面临的最大障碍是既得利益格局,房地产行业仍旧是我国支柱产业,重要性不言而喻,只是其相关体制的改革需要很大勇气,最大障碍来自既得利益格局的必然 阻挠。”

沪渝房产税试点被房价逆袭

从官方的表态来看,房产税出台的根源仍是房价失控。近十年的房地产市场,调控政策愈来愈密集、严厉,却终究没有摁住房价的持续快涨,2010年 祭出了史上最为严厉的调控政策“限购、限贷”,在取得短暂的效果后,房价再次反弹。有经济学家和地产评论人由此断言,这将招致政府的愤怒调控,更严厉的手 段便是出台房产税。只有在出台房产税的情况下,“限购、限贷”才有可能被取消。

房产税一直被指责定位不清,它究竟是为了取代饱受诟病的“土地财政”而作为政府财政收入的一个主要税种,还是作为楼市调控的手段?近日住建部官 员给出的答案印证了业界此前的判断,“国五条”出台之后,全国房价仍呈上涨趋势,尤其是进入5月份,房价上涨的预期越来越强烈。房产税扩容是基于目前来自 市场和舆论的压力都比较大,市场对于房产税调控房价寄予厚望,这无疑也在给高层施压,因此房产税扩容在下半年会有具体动作。

但究竟能否抑制房价,业界已不看好。上海和重庆试点开征房产税两年有余,分别采取增量征收模式和高端住宅存量征收模式。结果是,房产税增加了这两个城市应税住房购买者的持有成本,在一定程度上抑制了炒房心理,成交量在一年内均现下滑,但房价并未应声而落。

在房产税试点半年后,重庆9区房价平均跌幅超过14%,随后持续上涨,2013年5月最新均价显示为7292元/平方米,相比2012年5月上 涨7%。而上海从未有过房产税试点后房价下降的报道,2011年上海新建商品住宅成交均价为22012元/平方米,2012年这一数据变成了22461元 /平方米。重庆市长黄奇帆曾公开评价,房产税试点的“象征性大于实际意义”。

各种迹象显示,房产税对部分人施加的心理影响也未转化成明显的市场效果。沪置房产市场部经理付琦表示,一些投资者虽然在购房时问到了房产税,但 这并不是他们考虑的主要因素。一些投资客则预期房价依然会上涨,从房价中获得的收益完全可以抵消掉目前的税率。很多投资客因此一旦确定要买房,未必会在意 房产税的问题。

恐徒增购房成本甚至危及经济

传闻5年,人们对房产税的期望也发生了变化,从刚一开始期望出台房产税抑制房价,到目前更为忧虑会把压力转嫁给普通购房者,乃至将经济推向深渊。

“对于房产税抑制房价上涨的说法,完全是羊毛出在羊身上,推高房价。”任志强的这一观点获得不少赞同。全国人大常委会财经委员会副主任委员吴晓 灵也公开指出,房地产税不应再扩大试点范围。住房作为普通家庭开支的一项重要支出,试点范围的扩大就意味着各地税收的多样性会增加,这就将为普通家庭买房 形成阻力。

“随着2009年增值税转型改革,通过向企业增加税负已很困难,民企不堪重负,国企分红艰难。因此,开拓税源很自然地集中到了居民身上,而中国 居民拥有的最大宗财富可能就是房产。”在钟伟看来,房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了,只有中国的富裕群体才可能真正承受房产税,少数富裕群体抛 弃房产投资,将带来巨大市场震动,仓促的政策极有可能使中国楼市泡沫被击穿。

也有力挺房产税者,财政部财政科学研究所所长贾康认为,房产税的目的并不是唯一的为了打压房价,实质上是对房产保有环节征税,形成规范的经济调 节杠杆,来形成多种正面效应。著名财经评论人叶檀表示,有两个远为重要的任务:一是建立地方财政来源的长久通道,逐步退出土地财政;二是建立正确的激励机 制,让多购房者承担更多的社会责任,从而逐步退出行政色彩浓厚的限购、限价举措。

下一试点城市仍然是谜

更尴尬的是,关于国内开征房产税合法性的质疑。“房产税或物业税的征收都是发生在土地私有化的国家,在中国开征房产税没有道理也并不可行。” “在增收持有环节保有税的同时要减少流转税,而且征了房产税之后还可以退税,全世界都是按照这个办法在执行,否则将会重复征税。“北京师范大学管理学院教 授董藩、中国房地产开发集团理事长孟晓苏分别多次重复指出上述问题。

反对者指出,开征房产税必须具备3个条件:一是改变现有的产权制度,将产权70年改为永久产权;二是从现在起对拍出的土地免收70年的土地出让 金,改为每年收房产税,已经收取70年土地出让金的房产,应该从70年到期之日起改为每年收取房产税;三是收取房产税的税率应该按照国际惯例,按照人均收 入的比例制定税率,不能简单地按照国外的税率标准征收房产税,因为发达国家的生活水平和人均收入比我国高。

即便只看实操性,开征房产税需要具备全国统一的房屋产权登记数据库,需从公安、民政、央行、税务和地方住建部门现有数据库集中。如果一切顺利, 钟伟判断该数据库可能在2014年年中初步形成,在2015年上半年具备选择一些省市进行开征试点的条件。但还有个关键,地方政府能否拿出征税的勇气。

巨大的舆论压力和试点城市的不温不火,加上5月全国各地地王频出,房价上涨预期强烈,让政府在房产税的扩容上充满顾虑。不扩容,抑制房价的手段已捉襟见肘,扩容,可能又会落入吃力不讨好的怪圈。

因此,当前关于房产税扩容的官方表态依旧不笃定,既箭在弦上又顾虑重重,被网友戏称“狼又来了”。谁将成为扩容计划下的下一个试点城市更是扑朔 迷离。截至目前,唯一能够确定的是主管部门倾向于将“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”作为第二批试点城市,杭州、南京、深圳、青岛因此 成为网友们猜测最有可能的。

2008

发改委称将研究推进房地产税制改革,国税总局随即澄清:“近两年内都不 可 能 开 征 房 产税。”

2010

2010年11月,财政部财科所所长贾康表示,预计最快会在2 0 11年上半年开征房产税,深圳被传2个月内将开征房产税,深圳地税局随即回应没 有 接 到 相 关 通知。

2011

2011年8月,传湖南、湖北新版房产税征收细则正在制定中,已购存量二套房也将被征税,随后两地地税局官网发帖辟谣。

2013

今年2月,有消息称“北京房产税试点方案已上报国务院相关部门,最快上半年就会实施”。次日,北京市地方税务局官方微博予以澄清。

2013

今年4月,杭州被 传 将 从5月1日起开征房产税,将参考上海模式只对增量房征税,其中 豪 宅 按8‰ 征收,杭州地税局随后辟谣。

2013

今年5月,网络盛传“房产税试点扩容已提上日程,深圳很可能成为第二批试点城市”,深圳地税局日前辟谣称何时开征仍是未知数。

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